На первичном рынке недвижимости доля переуступленных квартир иногда достигает 10%. Это явление, будь оно связано с работой фирм-инвесторов или жизненными обстоятельствами собственников, позволяет приобрести высоколиквидное жилье по окончании продаж от застройщика.
Что такое переуступка прав на квартиру
Переуступка права собственности на недвижимость, или цессия, заключается в продаже еще не достроенной и не введенной в эксплуатацию квартиры. В этом случае цессионарий (новый покупатель) приобретает жилье в желаемой новостройке с доплатой (до 10%) или без оной – и, помимо прав и обязанностей будущего собственника, берет на себя риски недостроя и других нарушений договора застройщиком. По мере строительства недвижимость растет в цене, а риски цессионария снижаются, поэтому покупатель может либо рискнуть и сэкономить, либо приобрести почти достроенное жилье.
При ипотечном кредитовании договор цессии позволяет заемщику начать выплату процентов непосредственно перед заселением в новую квартиру. При этом может использоваться полная и частичная переуступка прав банка на залоговую квартиру.
Получить перечень цессионных квартир в каком-либо районе зачастую можно в расположенных там отделениях банков, которые кредитовали строительство. По этой причине специалисты рекомендуют сначала выбрать кредитно-финансовое учреждение с выгодными условиями ипотеки, а затем подбирать жилье из предложенных. Можно пойти и обратным путем: получить у застройщика список банков-партнеров и выбрать самый выгодный.
Согласно российскому законодательству переуступка строящейся недвижимости возможна только на основании договора долевого участия (ДДУ). На практике существуют дополнительные варианты: переуступка по предварительному договору купли-продажи или соглашению долевого участия, способы оформления цессии при помощи векселей. Все эти варианты полулегальны и не дают полноценной защиты прав покупателя, поэтому цессионарий должен осознавать риск, на который идет. Главным условием безопасности его прав является регистрация соглашений и договора цессии в частности является регистрация в Росреестре.
Перед продажей недвижимости по ДДУ цедент (продавец квартиры) должен выплатить застройщику всю ее стоимость либо перевести обязанность по выплате оставшейся суммы на цессионария (покупателя) договором перевода долга. После сдачи жилья в эксплуатацию переуступка прав на квартиру по ДДУ становится невозможной. В варианте с предварительным договором купли-продажи, цедент сохраняет за собой право требования, поэтому цессионарий теряет возможность еще раз переуступить квартиру.
Государственная поддержка ипотеки в приобретении квартир в новостройке по переуступке на данный момент отсутствует – заемщику вряд ли удастся получить субсидию или другие льготы.
Плюсы и минусы переуступки
В сравнении с договором долевого участия, который обычно заключается на ранних этапах строительства, договор цессии кажется более безопасным, поскольку предполагает меньший риск. Также он позволяет сэкономить до 25% стоимости жилья. Покупателю, заинтересованному в конкретном жилом комплексе, но не успевшему на продажу квартир, цессия позволяет приобрести желаемый объект недвижимости.
Но какие подводные камни ждут покупателя при столь выгодных условиях?
-
Причиной переуступки может стать недобросовестность застройщика или форс-мажоры – банкротство, заморозка строительства, его затягивание или прекращение.
-
Покупка жилья по схеме, не предполагающей регистрацию сделок в Росреестре, можно столкнуться с мошенничеством – переуступкой квартиры сразу двум и более покупателям.
-
Достаточно высокий риск признания договора переуступки недействительным – к примеру, при отсутствии письменного уведомления застройщика или нотариально заверенного согласия супруга продавца, неполной оплаты долга перед заемщиком или отсутствия разрешения от банка.
Оформление переуступки прав на квартиру
Вне зависимости от того, как оформляется переуступка прав на квартиру по ДДУ, необходимо пройти четыре этапа:
-
проверка застройщика и разрешительной документации;
-
подготовительный этап сделки;
-
составление цессионного соглашения;
-
регистрация договора.
В офисе строительной компании потенциальному покупателю обязаны предоставить такие бумаги:
-
устав и другие учредительные документы;
-
налоговое свидетельство;
-
документы, удостоверяющие право собственности на землю у застройщика, или договор аренды;
-
разрешение на строительство, полученное в местных органах власти, и строительный проект.
-
договор на финансирование проекта.
Также по первому требованию покупателю должны предоставить информацию об этапе реализации проекта, его цели, сроках и ориентировочном сроке сдачи в эксплуатацию.
После получения необходимых сведений покупателем, продавец должен уведомить застройщика о переуступке в письменном виде, а также получить его письменное разрешение. Обычно эта услуга от застройщика предоставляется платно. Стоимость переуступки прав на квартиру в конечном итоге может составить 5-10% от ее стоимости.
Далее цедент обязан получить справку об отсутствии долга или его остатке. Если уступаемая квартира находится в ипотеке, не обойтись без документального согласия банка на заключение договора цессии. Цессионарию рекомендуется запросить у продавца выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в наличии у него права собственности. От покупателя требуется только нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости и заключение кредитного договора (если привлекаются ипотечные средства).
После составления договора, его подписание проводится в МФЦ или Регистрационной палате. Для регистрации требуются такие документы:
-
паспорта продавца и покупателя и, при необходимости, нотариально заверенная доверенность;
-
заверенное согласие супругов сторон;
-
договоры, служащие основанием для переуступки;
-
справка об отсутствии долга или договор о его переводе на цессионера;
-
согласие банка на перевод прав на залоговое имущество;
-
кредитный и залоговый договоры (в случае ипотечного кредитования);
-
квитанция об оплате госпошлины.
Процесс внесения в Реестр занимает 5-10 дней. Не забудьте получить у регистратора расписку на каждый оставленный у него подлинник документов и принести ее в день выдачи договора.
