Для погашения кредитной задолженности российские банки предлагают дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке. Различаются эти два вида по способу начисления и выплаты процентов. И хотя банки обычно предлагают один, наиболее выигрышный для себя вариант, при наличии альтернативы правильный выбор способен сэкономить плательщику деньги. Для этого разберем в деталях какие бывают платежи по ипотеке и что такое аннуитетный и дифференцированный платеж по ипотеке в частности.
Что такое аннуитетные платежи по ипотеке?
Аннуитетные платежи по ипотеке – это равные транши, осуществляемые заемщиком на счет банка ежемесячно в установленный договором день месяца. Большинство банков допускает досрочное внесение аннуитетного платежа, а вот просрочка хотя бы на один день способна испортить кредитную историю ипотечному плательщику. Особенностью аннуитетного платежа является то, что в первой половине срока основная часть выплат по кредиту идет на покрытие процентов, а во второй – уже на погашение тела кредита. Второй характерный признак – на протяжении всего срока кредитования сумма траншей одинакова.
Что такое дифференцированный платеж по ипотеке ?
Дифференцированный платеж по ипотеке – это неравные транши на счет банка, которые производятся раз в месяц, как и аннуитетные. Для них характерно постепенное снижение суммы выплат к концу срока кредитования. При этом основная задолженность по кредиту выплачивается на протяжении всего срока равными частями, а вот оплата процентов постепенно снижается – по мере того, как снижаются риски банка по невыплате и становится понятно благонадежен и аккуратен ли плательщик. Дифференцированные платежи кажутся многим заемщикам предпочтительным вариантом.
Достоинства аннуитетных платежей
Аннуитетные платежи просты и понятны: сумма ежемесячного платежа устанавливается раз и больше не меняется, поэтому у заемщика не возникает путаницы при внесении платы. Как следствие, снижается риск быть оштрафованным банком.
Обычно выбор аннуитетной системы открывает доступ к большей сумме ипотеки – ведь финансовая нагрузка распределяется равномерно и устанавливается исходя из платежеспособности конкретного должника. С дифференцированными платежами сложнее: первые взносы не могут превышать 50% от дохода должника или оставлять ему на жизнь меньше 10 тыс. рублей. Сгладить этот недостаток продлением срока ипотеки удается не всегда – ведь последняя выплата обычно осуществляется до выхода заемщиком на пенсию. Аннуитетный платеж для ипотеки однозначно предпочтителен при краткосрочных займах – до 5 лет. Также он позволяет избежать вынужденного «затягивания» срока выплат – как следствие, освобождение от ипотечной кабалы наступает гораздо раньше. Это огромный плюс для тех заемщиков, которые оказались неспособны оценить свою кредитоспособность. Уже через десять лет ипотека покажется им рабством.
Аннуитетный платеж по ипотеке – идеальный вариант для тех, кто не обладает высоким доходом. Дифференцированные платежи при ипотеке требуют повышенной платежеспособности – одна должна быть примерно на ¼ выше, чем у рядового плательщика.
Недостатки аннуитетных платежей
Существенным минусом при выборе аннуитетного способа погашения кредита становится нестабильная экономическая ситуация в стране и в мире. Полностью приемлемая сегодня сумма уже через несколько лет может стать практически неподъемной. Федеральные программы помощи заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию, увы, распространяются не на всех плательщиков, поэтому при неверном прогнозе и неудачном стечении обстоятельств придется потуже затянуть пояс. В такой ситуации не рекомендуется пропускать сроки внесения ежемесячного платежа, поскольку штрафы только увеличат кредитную нагрузку. Лучше обратиться в банк с просьбой о реструктуризации кредита при первых намеках на ухудшение благосостояния. Платежи по ипотеке бывают существенно снижены, ведь своевременность – признак добросовестного клиента.
Как рассчитать аннуитетный платеж по ипотеке
Аннуитетные платежи по ипотеке рассчитываются по следующей формуле: остаток долга по ипотеке на данный момент умножается на годовую процентную ставку и делится на 12 (по количеству месяцев). Иногда требуется выяснить какая часть платежа уходит на погашение тела кредита. Для этого от месячного платежа достаточно отнять начисленные проценты.
Аннуитетный платеж по ипотеке и досрочное погашение
Досрочное погашение кредита невыгодно для банка, но с 2012 года не наносит серьезного ущерба кошельку заемщика. Рекомендуем перед этим поинтересоваться о комиссии за досрочное погашение долга – скрытые платежи по ипотеке могут стать неприятным сюрпризом.
Упростить процесс досрочной выплаты поможет включение в договор условия о безакцептном погашении кредита. Т.е., как только причитающаяся банку сумма зайдет на счет, ипотека автоматически будет считаться выплаченной. Не лишним будет поинтересоваться после этого зашли ли средства у вашего кредитного менеджера – чтобы потом не обнаружить начисленный штраф за повисшие в воздухе деньги. Когда он подтвердит получение средств, получите у него подтверждение, что банк больше не имеет претензий к вам как к заемщику. Иногда спустя несколько месяцев банк может попытаться связаться с вами из-за проблем с базой или ошибок сотрудников – тогда этот документ сэкономит вам время и нервы.
Дифференцированный платеж по ипотеке: в каких банках есть?
Воспользоваться дифференцированной системой выплат можно только в крупнейших российских банках, чаще всего – с государственной поддержкой. Список таковых включает не более десятка кредитно-финансовых учреждений – и лидируют в нем Сбербанк, Глобэкс, Газпромбанк.
Напоминаем, что при всей привлекательности этого способа оплаты предпочтение лучше всего отдавать тем кредиторам, которые предлагают низкую процентную ставку – это самый верный способ сэкономить. Подсказать, какие платежи по ипотеке – аннуитетные или дифференцированные – лучше, может также независимый финансист.
