Чем отличается ипотека от кредита?

Вопрос о том, чем отличается ипотека от кредита, не вполне корректен, ведь ипотека – всего лишь вид кредитования, а не принципиально другой банковский продукт. И хотя ипотечный кредит существенно отличается от потребительского, для приобретения жилья можно задействовать финансы, полученные по обеим ссудам.

Ключевые отличия ипотеки от кредита

1. Целевое назначение. Ипотечный кредит выдается только на приобретение недвижимости, отнесенной к жилому фонду РФ, а также земли для постройки жилого дома. Использовать полученные от банка средства на другие нужды невозможно: это считается нарушением основных условий договора и приводит к его расторжению с возвратом всех полученных средств и штрафом в придачу. Правда, такие случаи редки: сама процедура выдачи займа исключает обман банка. Перевод средств на счет заемщика или продавца жилья происходит только после предоставления документов по недвижимости и предварительного договора купли-продажи.
2. Предмет залога. Обеспечением ипотечного договора всегда служит недвижимость. Она может:

• уже находиться в собственности заемщика;

• принадлежать одному из родственников, созаемщиков;

• приобретаться на ссужаемые деньги.

В случае невыплаты кредита заложенное имущество пойдет с молотка, а небольшая сумма, оставшаяся после затрат банка на торги, погашения долга и процентов, вернется к заемщику. С обычным кредитом, на первый взгляд, проще – предметом залога может становиться любое движимое и недвижимое имущество, соответствующее требованиям закона и кредитующего учреждения. Иногда залог может вообще не требоваться – такие кредиты нередко выдаются без залога или под поручительство. Здесь и таится их опасность: при невыплате кредита и других нарушениях договора на покрытие займа и штрафы может уйти все имущество должника.

3. Сумма кредита. Максимальная сумма, которую можно получить по ипотечному займу, определяется банком индивидуально для каждого заемщика. Некоторые программы ипотечного кредитования (допустим, для военных или для молодой семьи) предусматривают верхнюю планку стоимости приобретаемого жилья. Также этот вопрос регулируется стандартами АИЖК и программами, которые оно поддерживает (по некоторым рефинансируется только жилье эконом-класса). Также сумма может определяться в процентном соотношении от стоимости жилья (например, некоторые ипотечные продукты предполагают повышенную сумму первого взноса для получения большего займа).

А вот потребительский кредит, помимо индивидуальных ограничений для заемщика, выдается большинством банков только на сумму до 1,5 млн. рублей.

4. Срок кредита – прямо следует из предыдущего. Поскольку сумма ипотечного кредита может превышать годовой доход заемщика в десятки раз, то и срок жилищного кредитования увеличивается пропорционально – и может достигать от года 30 лет. Тогда как потребительские ссуды без указания целевого назначения могут выдаваться на несколько месяцев и редко переваливают 5-летний рубеж.
5. Проверка платежеспособности. Ввиду значительности ссужаемых сумм банк дотошно изучает кредитную историю, источники дохода и состав его семьи. На решение кредитно-финансовой организации по ипотеке может повлиять даже отрицательная кредитная история у супруга, если он является обязательным созаемщиком. Для оценки плательщика по потребительскому кредиту как благонадежного или нет в банках часто используется система скоринга – присвоение определенного количества баллов за каждый ответ и их конечный подсчет. Не набравшие пороговое число «отсеиваются» автоматически. А вот для ипотеки характерна процедура андеррайтинга – проверки заемщика специалистом. При андеррайтинге вся входящая информация, предоставляемая заемщиком, тщательно проверяется, для этого нередко отправляются запросы в соответствующие органы и организации.
6. Процентные ставки. Поскольку ипотечный кредит надежнее страхует банк от финансовых потерь (возмещение убытков гарантируется залогом недвижимости), то и кредитная ставка по ипотеке в среднем ниже на 4-5%, чем при потребительском кредитовании.
7. Обременение имущества. Недвижимость, заложенная для обеспечения ипотечного кредита, не может быть продана или подарена без уведомления об этом банка. Тогда как имущество, приобретенное на деньги нецелевого назначения находится в полной собственности заемщика, который распоряжается им на свое усмотрение без согласования с кредитором.

Также взятие ипотечного кредита обязывает заемщика уведомлять банк о важных изменениях в своей жизни, как то: рождение ребенка, заключение брака или развод, получение инвалидности или появление иждивенца.

Что выгоднее: кредит или потека?

Индивидуальный выбор способа кредитования лучше совершать после консультации с банковским специалистом. На него влияет множество факторов: от недостающей для покупки суммы до возраста, достатка и жизненных планов заемщика. Важно помнить: потребительский кредит – это всегда краткосрочный вариант, поскольку процентная ставка по нему может превышать ипотечную вдвое, а имущественные риски заемщика при потребительском кредите в разы выше. 

Дополнительным аргументом в пользу ипотеки служит то, что банковские специалисты проверяют приобретаемое жилье, прежде чем выдать деньги на покупку – ведь в случае невыплаты кредита им придется заниматься реализацией залога. А вот при потребительском кредите эта обязанность полностью ложится на плечи заемщика.  Зато нецелевой кредит гораздо проще погасить досрочно – и он гораздо выгоднее, когда заемщику в скором времени предстоит получение крупной суммы.