Казань, ул. Достоевского, д. 40
Москва, проспект Вернадского, д. 29, офис 507
Ипотека
Как купить квартиру, которая находится в ипотеке
17.08.2021
10

Бытует мнение, что среди предложений вторичного рынка недвижимости, квартиры, находящиеся в залоге у банка, выделяются более низкими ценами. Однако это справедливо лишь отчасти. Большинство крупных банков с надежной репутацией реализует залоговое имущество по рыночной цене. Индивидуальную скидку до 10% может предложить лишь «молодой», еще не зарекомендовавший себя банк. Также можно добиться скидки непосредственно у продавца – если он является дефолтным заемщиком и вынужден прощаться с жильем из-за долгов, торг будет уместен. Ведь юридически чистых, лишенных обременений, квартир на рынке хватает.

Несколько выгоднее будет купить квартиру с долгом по ипотеке напрямую у банка, когда он занимается реализацией залога самостоятельно, т.е., в случае невыплаты долга должником. В этом случае недвижимость будет продаваться по ликвидационной стоимости, а она бывает чуть ниже рыночной.

В целом, от обычного процесса купли-продажи, покупка залоговой квартиры отличается лишь тем, что банк принимает в сделке активное участие – по этой причине дело может растянуться на 2 месяца.

На продолжительность процесса в первую очередь влияет способ покупки (за наличные или по ипотеке) и, если квартира покупается «ипотечником», выбор им банка – залогодержателя или другого.

Как выбрать продавца квартиры в ипотеку

Бывает, что квартира уже выбрана, и наличие обременения выясняется только в общении с продавцом. Но если вы планируете покупку ипотечной квартиры, вам предстоит выбор объекта. Некоторые предложения можно найти на площадках, где размещается информация о продаже недвижимости, однако в этом случае стоит быть предельно внимательным к продавцу – предлагаемые им способы внесения задатка в обход банка могут оказаться мошеннической схемой.

Гораздо проще работать с витринами залогового имущества, которые имеются в любом крупном банке. Это база недвижимости, продаваемой банком в случае невыполнения заемщиком долговых обязательств. Уточнить подробности насчет понравившейся квартиры можно у куратора – банковского сотрудника, в ведении которого она находится.

А вот риелторы и агентства по продаже недвижимости с залоговыми квартирами связываться не любят – слишком сложно найти покупателя на обремененное имущество, - поэтому искать у них подобные предложения практически бесполезно.

Порядок действий

Когда квартира найдена, а продавец проверен, следует переходить к снятию обременения или переоформлению ипотеки на покупателя. На этом этапе необходимо убедиться, что банк уведомлен заемщиком о продаже им квартиры – если в кредитном договоре предусмотрен мораторий на реализацию залога или досрочное погашение кредита, до его снятия банк имеет полное право оспорить сделку купли-продажи. Подготовительный этап включает в себя также сбор информации о способах взаимного расчета, особенностях снятия обременения, уточняется индивидуальная схема сделки, которая устроит банк.

Когда общее представление о предстоящей сделке получено, можно переходить к подаче заявлений – заявления о досрочном погашении кредита заемщиком либо прошений от заемщика и покупателя о переоформлении ипотеки на новое лицо.

Как следует из вышесказанного, купить квартиру в залоге у банка можно двумя способами. Первый, являясь более рискованным для покупателя, освобождает его от волокиты со сбором бумаг и прохождением банковских проверок на платежеспособность. По этой причине он больше подходит для заключения сделок с родственниками, друзьями и другими лицами, заслуживающими доверия. Второй вариант более надежен и выгоден тем, что юридическим сопровождением сделки занимается банк – но он требует сбора дополнительных документов и более растянут по времени.

Если сделка происходит без прямого участия банка, необходимо:

  • получить разрешение банка на продажу квартиры и досрочное погашение кредита;

  • заключить предварительный договор на продажу квартиры;

  • рассчитать остаток долга к моменту заключения сделки;

  • погасить кредит (внести деньги может только заемщик, поэтому при передаче необходимой суммы важно заключить договор задатка);

  • получить от банка разрешение на снятие обременения и передать его нотариусу;

  • подать документы заемщика и справку от банка о досрочном погашении кредита в Регистрационную палату и получить выписку о снятии обременения;

  • провести сделку и, выплатив остаток суммы, купить квартиру у продавца с перерегистрацией ее на нового собственника.

Во втором случае взаимные расчеты проводятся через банк с регистрацией двух депозитарных ячеек – разница между стоимостью квартиры и суммой долга будет доступна продавцу только после заключения договора купли-продажи.

Если планируется переоформление ипотеки на покупателя, стоит брать кредит в банке-залогодержателе – в противном случае кредитное учреждение может отказать в продаже квартиры. Основанием для отказа может стать и небольшая сумма долга, оставшегося у продавца по ипотеке – в этом случае банку попросту невыгодно проводить проверки покупателя рази мизерной суммы.

Поделиться

Другие статьи

Все статьи

Задайте вопрос удобным для Вас способом

Казань, ул. Достоевского, д. 40

Москва, проспект Вернадского, д. 29, офис 507
Эта страница была полезной?