Рассчитать ипотеку без первоначального взноса
лет
руб.
руб.

Ипотека без первоначального взноса

Начнем с того, что официально ни один банк не имеет программы ипотеки без первоначального взноса. С чем это связано? Для банка важны гарантии, поэтому он выдает ссуду только на часть стоимости квартиры. В случае, если вы не сможете выплачивать кредит, банку придется продавать вашу квартиру по цене ниже рыночной и эта разница покрывается вашим первоначальным взносом за ипотеку.

Кредит, выданный банком всегда меньше, чем стоимость квартиры, за счет того, что вы вносите первоначалку. Таким образом, при продаже квартиры, банк всё равно получает выгоду. Вот почему наличие первоначального взноса не менее 15-20%  крайне важно для банка.

Как можно взять ипотеку без первоначального взноса?

Скажем сразу, что такой способ существует и связан с определенными рисками.

Итак, каков алгоритм приобретения квартиры в ипотеку без первоначального взноса. После того, как банк одобряет заявку, необходимо провести оценку, приобретаемой недвижимости в оценочной компании. Подробнее об этом процессе читайте здесь:  оценка квартиры для ипотеки.

Чтобы взять ипотеку без первоначального взноса, необходимо, чтобы для банка квартира стоила дороже на эту сумму (примерно на 20%). Как это происходит? Тут и начинается «серая схема» - заемщик договаривается с оценочной компанией и владельцем недвижимости (в данном случае «вторичной») о завышении стоимости квартиры.

Разница между реальной стоимостью, запрашиваемой продавцом, и суммой с завышения и станет первоначальным взносом, но только на бумаге! Реально никому никаких денег не уплачивается!

Для хозяина квартиры пишется расписка, что он получил первоначальный взнос, копию этой расписки отдается в банк, подтверждая, что внесен первоначальный взнос. Оценочная компания, также, предоставляет банку отчет с завышенной стоимостью квартиры.

Пример:  Выбранная квартира стоит 1 млн. рублей, соответственно, первоначальный взнос составляет 200 000 руб. Для того, чтобы взять ипотеку без первоначального взноса, нужно завысить стоимость квартиры на 20% (стандартная первоначалка для ипотеки). Вы договариваетесь с компанией-оценщиком и продавцом. После того, как копия расписки принята банком, оригинал ее уничтожается. Продавец ничего не теряет и получает свой миллион рублей, а вы берете квартиру, не вложив своих средств.

А теперь о «подводных камнях» ипотеки без первоначального взноса

  • Оценочные компании – это серьезные аккредитованные организации, имеющие лицензию,  которые сотрудничают с банками и дорожат своей репутацией. Не каждая оценочная компания согласиться на намеренное завышение стоимости.  Кроме того, такие «поддельные» отчеты могут обернуться для компании уголовной ответственностью. Конечно, и тут есть обходной путь, если действовать через ипотечного риэлтора, который будет использовать свои методы или связи.
  • У всех банков есть данные о средней рыночной цене за квадратный метр по районам города, если сумма будет намного превышать нормы банка, то он просто «порежет» стоимость квартиры, а остаток придется выплачивать вам.
  • Третий риск из области психологии. В эйфории покупки человек может не понимать, на что идет. Не вложив ни копейки собственных средств, покупатель не чувствует ответственности за «легкое» решение, часто не соразмерив свои желания и возможности.
  • Когда вы решаетесь взять ипотеку без первоначального взноса, всегда нужно думать о комфортном для вас ежемесячном платеже, ради которого вам не придется менять качество жизни. Ипотека – это кредит на несколько лет и нужно учитывать различные риски.
  • Другой риск – это возможность расторжения сделки продавцом (возможная по ряду пунктов законодательства), если ваша расписка не уничтожена, то совершенно законно, вы оказываетесь должны ему сумму, в ней указанную.
  • Несмотря на то, что специалисты утверждают, что такая схема получения ипотеки без первоначального взноса уже не работает и распознается банками, достоверной статистики на этот счет не существует.

Другие варианты ипотеки без первоначального взноса

1.       Частой практикой, при отсутствии необходимой суммы для первого взноса, является ипотека под залог имеющегося имущества. Таким образом, если у вас в собственности уже имеется загородный дом, и он соответствует требованиям банка, предъявляемым залоговому имуществу,  вы можете отдать его под залог в качестве первоначального взноса. В качестве залога можно использовать не любую недвижимость, а только такую, которая проходит по требованиям банка.

2.       Еще одним вариантом ипотеки без первоначального взноса является потребительский кредит в другом банке, которым можно расплатиться в качестве первого взноса за ипотеку. В этом случае нужно хорошо взвесить все «за» и «против», так как теперь вам придется выплачивать 2 кредита параллельно.

3.       Использование субсидий и сертификатов. Самой распространенной практикой такой оплаты является использование материнского капитала в качестве первоначального взноса или его части. 

Подробнее об этом: Материнский капитал, как первоначальный взнос по ипотеке.

4.       Ипотека без первоначального взноса от застройщика. Квартиру в новостройке иногда можно купить в рамках такой акции, но надо учитывать, что стоимость квадратного метра может быть завышена, под акцию попадают, как правило, неликвидные квартиры.

В любом случае, нужно рассчитывать, что ипотечное кредитование связано с дополнительными расходами – это оценка недвижимости, оплата услуг риэлтора или брокера, страхование по ипотеке.