Ответы на вопросы

Преимущества продажи квартиры с погашением ипотеки

• Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны юридически защищены - и продавец, и покупатель.
• Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки.

Примерный алгоритм купли-продажи: 

• Получить согласие банка и определить остаток долга. 

• покупатель вносит свои средства в двух частях - на остаток долга и разницу для доплаты продавцу. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.

• Подписывается договор купли-продажи и происходит регистрация в Росреестре.

• После перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.

• После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.

• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

Да, вы можете продать квартиру вместе с долгом, так как зачастую покупатель также не может оплатить всю сумму своими средствами. Этот процесс называется перекредитованием ипотеки на другого заемщика.

Кстати, в ходе подобно сделки можно поменять банк, если будет более выгодная программа. 

Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога. В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту и договор купли-продажи. Этот способ более простой, т.к. покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.

Преимущества продажи квартиры вместе с долгом

• Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
• Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

• Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
• Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Именно для того, чтобы сохранить ваше время и нервы, а также чтобы подобрать более выгодную программу для возможного перекредитования мы и работаем! 

Сразу хотим сказать, что несмотря на то, что существуют общие схемы покупки ипотечной квартиры, каждая сделка индивидуальна. Потому что любая недвижимость, покупатель и заемщик имет свою историю! 

Наша задача, как брокеров, подобрать самый выгодные вариант и обойти сложности. Подводных камней бывает немало, например, продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками, продажа недвижимости при разводе и другие случаи. 

Вот самые популярные варианты купли-продажи ипотечных квартир:

• Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
• Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
• Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
• Уступка права требования долга по ипотеке.

Во всех сделках в обязательном порядке участвует банк!

• Сделка в обязательном порядке должна сопровождаться нотариально 
• Необходима доскональная проверка юридических нюансов недвижимости, чтобы подтвердить право собственности продавца, а также наличие других собственников и наследников. 
• Сделки с несовершеннолетними собственниками требуют вмешательства органов опеки. 
• Если продавец состоит в браке, то требуется разрешение на продажу доли вторым супругом.
• При покупке комнат в коммунальных квартирах встают нюансы о перепланировке: утверждена ли она и соответствуют ли стены планам, а площади долям. Также важно, узаконено ли расположение в комнатах санузлов и подключение коммуникаций. 

1. Комната должна находиться в доме, который не признан аварийным.Он не должен входить в список объектов под снос, капитального ремонта или реконструкции с выселением жильцов.
2. Общежитие должно находиться в регионе, в котором имеется отделение банка.
3. В районе, который был выбран для покупки объекта недвижимости, должна быть обустроенная инфраструктура.
4. В комнате должны быть созданы все условия для комфортного проживания. Это правило касается и мест общественного пользования.
5. В объекте должна присутствовать отдельная кухня, а также санузел.
6. Задолженности по коммунальным услугам должны быть исключены.
7. Не должно быть третьих лиц, которые могут выразить свое право на получение комнаты.

• запрет на сделки между супругами
• невозможность использования льготных программ
• если вы покупаете жилье у родителей, то обязаны предоставить доказательства, что это не единственное их жилье 
• крайне небольшой список банков, согласных на подобные сделки
• необходимость доказать банку, что цель покупки не личное обогащение
• невозможность получить налоговый вычет 
• высокие процентные ставки по программам банков для родственников
• высока необходимость, что вас попросят отдать в залог другое имущество 

• Быть зарегистрированным там, где находится отделение залогодателя;
• Иметь хорошую кредитную историю;
• Иметь постоянную работу. Стаж работы на последнем месте должен быть от 1 года;
• Иметь стабильный заработок, который позволит совершать ежемесячные выплаты по займу.

• Акт на право владения продавца земельным участком;
• Свидетельство, с прописанной госрегистрацией права собственности на заявленный участок;
• Кадастровый план земли, с указанием всех необходимых пунктов, в том числе номера, месторасположения, категории участка, его площади и цены;
• Правоустанавливающий документ;
• Справка из бюро техинвентаризации, подтверждающая отсутствие на заявленном участке построек;
• Экспертный отчет, составленный независимым оценщиком;
• В случае нахождения земельного участка в собственности у обоих супругов, требуется заверенное нотариусом согласие второго супруга о продаже;
• В случае совладения участком лицом, которое ещё не достигло 18 лет, требуется разрешение органов опеки и попечительства.

• Расположенность вблизи населенных пунктов
• Наличие свободного в любое время года подъезда к участку и транспортные пути поблизости
• Лучше, если земля находится в городской черте! 
• Разнообразные требования к инфраструктуре и коммуникациям. Последние должны быть проведены и исправны. 
• Участок не должен находиться в природоохранных зонах 
• Рядом не должны располагаться вредные производства, свалки и т.д. 
• Размер участка должен соответствовать тем нормам показателя площади, которые установил банк;
• Участок должен быть внесен в кадастровый реестр с указанием его границ;
• Лицо, продающее участок, должно предоставить документальное подтверждение того, что оно является его владельцем;
• Недопустимо, чтобы на участок был наложен арест, он не может находиться в пользовании по договору аренды на момент выдачи кредита;
• На данный участок не должно быть оформлено никакого вида залога;
• Недопустимо расположение земельной территории под линией электропередач.