Ответы на вопросы
Преимущества продажи квартиры с погашением ипотеки
- Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны юридически защищены - и продавец, и покупатель.
- Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки.
Примерный алгоритм купли-продажи:
- Получить согласие банка и определить остаток долга.
- покупатель вносит свои средства в двух частях - на остаток долга и разницу для доплаты продавцу. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.
- Подписывается договор купли-продажи и происходит регистрация в Росреестре.
- После перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.
- После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.
- После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.
Да, вы можете продать квартиру вместе с долгом, так как зачастую покупатель также не может оплатить всю сумму своими средствами. Этот процесс называется перекредитованием ипотеки на другого заемщика.
Кстати, в ходе подобно сделки можно поменять банк, если будет более выгодная программа.
Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога. В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту и договор купли-продажи. Этот способ более простой, т.к. покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.
Преимущества продажи квартиры вместе с долгом
- Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
- Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной
Недостатки
- Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
- Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого
Именно для того, чтобы сохранить ваше время и нервы, а также чтобы подобрать более выгодную программу для возможного перекредитования мы и работаем!
Сразу хотим сказать, что несмотря на то, что существуют общие схемы покупки ипотечной квартиры, каждая сделка индивидуальна. Потому что любая недвижимость, покупатель и заемщик имет свою историю!
Наша задача, как брокеров, подобрать самый выгодные вариант и обойти сложности. Подводных камней бывает немало, например, продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками, продажа недвижимости при разводе и другие случаи.
Вот самые популярные варианты купли-продажи ипотечных квартир:
- Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
- Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
- Уступка права требования долга по ипотеке.
Во всех сделках в обязательном порядке участвует банк!
Главный недостаток, но необходимость, ипотеки по 2 документам - это более высокая ставка. Как правило разница начинается с 0,5 п.п.
Очень важно правильно подобрать программу, чтобы переплатить максимально меньше! Чем и занимается ипотечный брокер.
Первоначальный взнос по ипотеке без подтверждения дохода начинается от 20%, размер его зависит также от вида покупаемой недвижимости и его ликвидности, например, при покупке участка на строительство взнос будет еще выше. Сложнее будет использовать как первый взнос материнский капитал.
Мы знаем как повысить к вам лояльность банков, поэтому звоните для обсуждения вашей ситуации!
Мы с радостью поможем подобрать недвижимость в Казани и за городом, а самое главное - выгодные условия кредитования! Звоните и пишете для бесплатной консультации!
В последнем случае все работы должны проводиться по официальному договору подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Обобщенно перечислим другие риски и сложности:
- Сделка в обязательном порядке должна сопровождаться нотариально
- Необходима доскональная проверка юридических нюансов недвижимости, чтобы подтвердить право собственности продавца, а также наличие других собственников и наследников.
- Сделки с несовершеннолетними собственниками требуют вмешательства органов опеки.
- Если продавец состоит в браке, то требуется разрешение на продажу доли вторым супругом.
- При покупке комнат в коммунальных квартирах встают нюансы о перепланировке: утверждена ли она и соответствуют ли стены планам, а площади долям. Также важно, узаконено ли расположение в комнатах санузлов и подключение коммуникаций.
Обращайтесь к нам - мы гарантируем юридическую чистоту и полное сопровождение сделки на долю!
- Комната должна находиться в доме, который не признан аварийным.Он не должен входить в список объектов под снос, капитального ремонта или реконструкции с выселением жильцов.
- Общежитие должно находиться в регионе, в котором имеется отделение банка.
- В районе, который был выбран для покупки объекта недвижимости, должна быть обустроенная инфраструктура.
- В комнате должны быть созданы все условия для комфортного проживания. Это правило касается и мест общественного пользования.
- В объекте должна присутствовать отдельная кухня, а также санузел.
- Задолженности по коммунальным услугам должны быть исключены.
- Не должно быть третьих лиц, которые могут выразить свое право на получение комнаты.
- запрет на сделки между супругами
- невозможность использования льготных программ
- если вы покупаете жилье у родителей, то обязаны предоставить доказательства, что это не единственное их жилье
- крайне небольшой список банков, согласных на подобные сделки
- необходимость доказать банку, что цель покупки не личное обогащение
- невозможность получить налоговый вычет
- высокие процентные ставки по программам банков для родственников
- высока необходимость, что вас попросят отдать в залог другое имущество
Ипотека на участок отличается набором документов, жесткими требованиями банка и менее лояльными условиями. Зачастую вам необходимо будет подкрепить свою платежеспособность и намерение строительства - предоставить справки, договора с подрядчиками и т.д.
Сделка с участками под строительство относится к категории сложных! Мы поможем вам подобрать банк, участок и составить правильный пакет документов!
Заемщики, приобретающие земельный участок будут оцениваться строже, чем при ипотеке на квартиру. Например:
- Быть зарегистрированным там, где находится отделение залогодателя;
- Иметь хорошую кредитную историю;
- Иметь постоянную работу. Стаж работы на последнем месте должен быть от 1 года;
- Иметь стабильный заработок, который позволит совершать ежемесячные выплаты по займу.
- Акт на право владения продавца земельным участком;
- Свидетельство, с прописанной госрегистрацией права собственности на заявленный участок;
- Кадастровый план земли, с указанием всех необходимых пунктов, в том числе номера, месторасположения, категории участка, его площади и цены;
- Правоустанавливающий документ;
- Справка из бюро техинвентаризации, подтверждающая отсутствие на заявленном участке построек;
- Экспертный отчет, составленный независимым оценщиком;
- В случае нахождения земельного участка в собственности у обоих супругов, требуется заверенное нотариусом согласие второго супруга о продаже;
- В случае совладения участком лицом, которое ещё не достигло 18 лет, требуется разрешение органов опеки и попечительства.
- Расположенность вблизи населенных пунктов
- Наличие свободного в любое время года подъезда к участку и транспортные пути поблизости
- Лучше, если земля находится в городской черте!
- Разнообразные требования к инфраструктуре и коммуникациям. Последние должны быть проведены и исправны.
- Участок не должен находиться в природоохранных зонах
- Рядом не должны располагаться вредные производства, свалки и т.д.
- Размер участка должен соответствовать тем нормам показателя площади, которые установил банк;
- Участок должен быть внесен в кадастровый реестр с указанием его границ;
- Лицо, продающее участок, должно предоставить документальное подтверждение того, что оно является его владельцем;
- Недопустимо, чтобы на участок был наложен арест, он не может находиться в пользовании по договору аренды на момент выдачи кредита;
- На данный участок не должно быть оформлено никакого вида залога;
- Недопустимо расположение земельной территории под линией электропередач.
Для покупки участка под строительство вам также необходимо будет предоставить дополнительные документы, подтверждающие ваши намерения. Это может быть договор с подрядчиком, проект дома, смета на стройматериалы и т.д.
Сам участок также должен полностью соответствовать требованиям банка. Такие сделки относятся к категории сложных. Обращайтесь к нам - мы поможем соблюсти все стандарты и подобрать самую выгодную программу!
Задайте вопрос удобным для Вас способом
Москва, проспект Вернадского, д. 29, офис 507