Семейная ипотека – это специальная программа льготного кредитования для покупки и строительства жилья для семей с детьми. Была запущена по поручению Президента РФ в 2018 году. Дает возможность покупать квартиры в новостройках от застройщиков, строить или приобретать собственные дома с земельными участками в ипотеку со сниженной процентной ставкой.
В начале июля 2024 года условия программы были пересмотрены, при этом срок действия самой программы продлен до конца 2030 года. Круг потенциальных участников льготной ипотеки сократился, изменился порядок оформления ипотечного кредита.
Предлагаем разобраться, кому доступна семейная ипотека на строительство в 2024 году, какие банки ее выдают, что такое эскроу-счет и зачем его открывать.
Кто и на каких условиях может взять семейную ипотеку
Согласно обновленным условиям программы семейная ипотека на покупку или строительство дома доступна:
- Семьям с детьми, если хотя бы одному ребенку нет 7 лет на дату заключения кредитного договора.
- Семьям с двумя и более детьми до 18 лет на дату заключения кредитного договора.
- Семьям, в которых воспитывается ребенок с ограниченными возможностями здоровья до 18 лет.
Программа распространяется и на семьи с усыновленными детьми. Возраст и количество детей учитываются на дату заключения кредитного договора.
Семейная ипотека на строительство дома выдается на следующих условиях:
- оформить кредит могут только граждане РФ, дети тоже должны иметь российское гражданство;
- процентная ставка от 6 % годовых для всех граждан, независимо от региона строительства.
- минимальный первоначальный взнос составляет 20,1 % от стоимости недвижимости. Допускается использование материнского капитала;
- максимальная сумма кредита для Москвы и МО, Санкт-Петербурга и ЛО 12 млн рублей, для остальных регионов - 6 млн рублей, в некоторых банках есть комбо-ипотека с увеличенными лимитами;
- максимальные сроки кредитования определяются банками-участниками самостоятельно;
Например, если семья с ребенком трех лет в Пензе решила построить дом за 7 000 000 рублей, то в качестве первоначального взноса необходимо иметь минимум 1 407 000 рублей. В таком случае 5 593 000 рублей можно оформить по семейной ипотеке.
Семье из Москвы с ребенком-инвалидом можно построить дом максимальной стоимостью 15 000 000 рублей, при этом необходимо иметь на руках минимум 3 015 000 рублей собственных средств для первого взноса, а 11 985 000 рублей оформить в кредит, если позволит платежеспособность.
Какой дом можно построить по семейной ипотеке
Кредитные средства направляются на возведение частного дома на собственном или приобретаемом участке земли. Также по программе семейной ипотеке можно купить готовый дом с земельным участком от застройщика.
Построить индивидуальный жилой дом по семейной ипотеке могут любые категории лиц без территориальных ограничений. При этом требуется соблюдение условий договора подряда и обязательное использование эскроу-счета. Это означает, что деньги на строительство или покупку перечисляются подрядной компании. Программой не предусматривается самостоятельное строительство.
Как получить семейную ипотеку на строительство частного дома
Деньги на данные цели выдают коммерческие банки. В настоящее время СберБанк и «ДОМ.РФ» уже наладили технику открытия эскроу-счетов, практикуют оформление ипотеки заемщикам и кредитование подрядчиков на строительство по новым правилам.
Порядок получения ипотеки на ИЖС зависит от того, есть ли у заемщика земельный участок в собственности. Если его нет, то сначала необходимо заняться поиском подходящего варианта.
Допустим, что участка у будущего заемщика нет. Тогда получение семейной ипотеки под строительство дома будет происходить так:
- заемщик подает заявку в банк.
- банк проверяет платежеспособность и принимает решение;
- если пришло одобрение, то заемщику дается три месяца на поиск участка, согласование договора подряда на строительство, подготовку планировки и проекта дома и подписание кредитной документации в банке;
- заемщик и строительная компания (подрядчик) заключают договор подряда. Некоторые банки работают исключительно с аккредитованными застройщиками, но есть и те, в которых аккредитация не требуется. К договору прилагается вся сметная и проектная документация;
- участники процесса: банк, заемщик и подрядчик – согласовывают документы и назначают день сделки;
- заемщик и подрядчик заключают договор подряда;
- во время сделки в банке подписываются два ключевых документа: кредитный договор, договор на покупку земельного участка;
- подписанные документы передаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Сделке предшествует открытие двух аккредитивных счетов: для оплаты земельного участка и перевода денежных средств на счет ЭСКРОУ.
Особенности взаимодействия заказчика, подрядчика и банка
Взаимоотношения заказчика (он же является заемщиком), подрядчика (строительной компании) и банка выстраиваются по определенной схеме:
- подрядчика и проект выбирает заказчик;
- между подрядчиком и заказчиком заключается договор на строительный подряд;
- заказчик берет средства в ипотеку;
- банк, который выдает ипотеку, зачисляет кредитные деньги заемщика на эскроу-счет, сразу подрядной организации средства не переводятся. Эскроу-счет необходим для обеспечения безопасности расчетов между клиентом и подрядчиком. Средства на нем блокируются до тех пор, пока не будет построен объект. При невыполнении работ в срок деньги возвращаются заказчику на кредитный счет.
Если заемщик берет кредит в Сбербанк или Дом РФ, то обязательным условием является открытие эскроу-счета там же. Остальные банки кредиторы разрешают открыть ЭСКРОУ счет в любом банке.
Подрядчик может строить объект, как за счет собственных, так и заемных средств. Для подрядчиков действуют свои кредитные программы: на льготных или стандартных условиях. Не каждый банк готов кредитовать подрядчика, если заказчик кредитуется в другом банке.
Требования к подрядным организациям:
- строительная компания-подрядчик занимается строительством дома;
- по завершении работ заказчик должен принять работу. При отсутствии замечаний подписывается акт выполненных работ. Единственный банк, готовый уже на этом этапе перевести деньги подрядчику — это Дом РФ. Остальные банки будут ждать регистрации дома. Регистрация права собственности занимает до 14 дней;
- При предъявлении в банк ЕГРН, акта выполненных работ и оценочного альбома банк раскрывает эскроу-счет, чтобы подрядчик смог получить деньги за работу.
Какие банки выдают семейную ипотеку на строительство ИЖС
Полный перечень банков, которые выдают семейную ипотеку, размещен на сайте АО «ДОМ.РФ». Введение новых требований к порядку финансирования процесса строительства повлияло на работу кредитных учреждений.
На сегодняшний день только СберБанк и «ДОМ.РФ» готовы проводить сделки с использованием эскроу-счетов по ипотеке для физлиц и кредитовать подрядчиков ИЖС на льготных условиях по ставке 1–6 % годовых.
При этом кредиторы выдвигают условие о том, чтобы семейная ипотека на строительство дома в 2024 году оформлялась у них. То есть чтобы и подрядчик, и заемщик кредитовались в одном месте.
Например, если заемщик получил одобрение по ипотеке в «Альфа-Банке», а подрядчик получил кредитную линию в «ДОМ.РФ», то Альфа банк не сможет провести сделку.
Если заемщик намерен получить кредит в «Альфа-Банке», то в подрядчики необходимо выбирать аккредитованную строительную компанию, готовую строить за счет собственных средств. Оформлять кредиты в других банках подрядчикам невыгодно, так как ставки у них на порядок выше, чем в СберБанке или «ДОМ.РФ».
Другой пример, если заемщик получил одобрение по ипотеке в банке ВТБ, а подрядчик получил кредитную линию в «ДОМ.РФ», то сделка состоится, так как ВТБ банк разрешает открытие счета ЭСКРОУ в стороннем банке.
Базовые условия по семейной ипотеке во всех банках примерно одинаковые: отличия могут затрагивать минимальную сумму кредита или сроки кредитования.
Комбинированные программы кредитования
«Сбербанк», «ВТБ», «Альфа-Банк» предлагают комбинированные программы.
Заемщику могут увеличить лимит кредитования до 30 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 15 млн рублей в остальных субъектах. По данной программе сумма свыше льготного лимита выдается под рыночную процентную ставку. По всему кредиту рассчитывается средневзвешенная ставка (льготная + рыночная), размер которой зависит от того, какая сумма взята на льготных условиях, а какая на стандартных. Чем больше взять денег сверх лимита, тем выше будет процентная ставка.
