Можно ли погасить ипотеку досрочно: условия
При досрочной выплате кредита банк должен потерять проценты – ведь чем дольше срок кредитования, тем больше сумма, которую он получит в итоге. С другой стороны, тем выше риски и привлекательней возможность быстрого оборота средств. Поэтому банки все реже накладывают мораторий на досрочную выплату. Но это не отменяет ограничений и условий: в большинстве банков клиент все же вынужден заплатить штраф или высокую комиссию за перерасчет кредита и формирование нового графика платежей (как правило, с повышением ставки, нивелирующим финансовую выгоду для клиента).
Также может существовать запрет на полную выплату долга до определенного срока – например, в течение первых 5 лет. Зачастую кредит невозможно погасить в течение первых 12 месяцев после заключения договора. Что касается заявления, то срок регистрации при погашении ипотеки составляет 30 дней до предполагаемого погашения.
Поэтому специалисты рекомендуют не увлекаться идеей досрочной выплаты сразу после повышения зарплаты – особых выгод это не принесет, но может привести к жесткой экономии и снижению финансовой устойчивости клиента, да и просто потребует лишнего времени на подачу заявления и общение с банком.
Обязательно читайте об условиях досрочного погашения ипотеки на этапе оформления!
Внимание! В досрочном погашении может быть отказано, если до полной выплаты долга остается три месяца и менее. Остаточная сумма вносится не позднее, чем за день до регулярного платежа. Банки оставляют за собой право устанавливать минимальный порог вносимых сумм.
Подводные камни погашения ипотеки досрочно
В своем желании сэкономить заемщики забывают учитывать внешние факторы. Но даже если санкции банка за досрочное погашение не превышают выгоды, длительный срок кредитования в конечном счете более предпочтителен. Кредиты в национальной валюте напрямую зависят от инфляции, которая растет с каждым годом. Поскольку сумма ежемесячных выплат в рублях фиксирована, с каждым годом она занимает все меньший процент от доходов. Ежегодный рост цен на жилую недвижимость тоже снижает выгоду от погашения ипотеки заранее.
Если вы пользуетесь налоговым вычетом, то возникает еще один нюанс: льгота зависит от вашего дохода и срока кредитования, но не зависит от суммы ежегодных выплат (всегда равна 13%). То есть, чем меньше срок, тем меньше денег удастся сэкономить.
Нередко желание досрочно выплатить кредит появляется у заемщика при снижении ставок по ипотеке в его банке – однако единственным разумным решением здесь представляется вариант перекредитования.
Погашение ипотечного кредита до срока и его выгодность зависит от системы платежей, прописанной в договоре. Наиболее распространена аннуитетная – но для преждевременного погашения ипотеки это самый неудобный вариант, поскольку он дает возможность сократить срок выплат, но не позволяет избежать переплаты по процентам. Более того: проценты погашаются в первую очередь.
Дифференцированная система выплат предполагает еще и экономию, ведь равными частями погашается только сумма основного долга.
Прежде чем погасить ипотеку досрочно, необходимо уточнить:
-
минимальную сумму и срок, установленные в договоре на случай досрочного погашения;
-
штрафы и комиссии, полагающиеся при ранней выплате (сумму штрафов следует искать в договоре, а комиссии – в тарифах банка);
-
систему выплат;
-
насколько уменьшится срок кредитования и итоговая сумма выплат.
Поскольку учесть все факторы без специального образования практически невозможно, не лишним будет посоветоваться со специалистом. Если же решение принимается самостоятельно, нужно ответить себе на следующие вопросы:
-
Есть у вас «лишние» деньги? Если доход превышает расход, а других приоритетных вложений у вас нет и не предвидится, если вы считаете свое материальное благосостояние непоколебимо прочным, ничто не мешает избавиться от кредитного бремени пораньше.
-
Насколько сильно вас беспокоит ипотека? Если мысль о невыплаченном долге и многолетней кабале мешает вам расслабиться, проще выплатить сразу, чем мучиться.
-
Не идут ли на спад ваши доходы? Если в вашей сфере все чаще требуются молодые специалисты, а вам отказывают в новом месте из-за возраста, будет разумно погасить ипотеку раньше, пока есть такая возможность.
Не забудьте о погашении ипотеки в Росреестре. Росреестр содержит данные о наличии обременений на недвижимости. Последний платеж по ипотеке не приводит к автоматическому снятию обременения даже при выплате всей суммы в срок, прописанный в договоре. Поэтому для освобождения жилья из-под залога необходимо подать в Регистрационную палату выписку из банка об отсутствии у него финансовых претензий к должнику.
Способы досрочного погашения ипотеки
Досрочное погашение ипотеки обычно осуществляется за счет личных средств заемщика, полученных им в качестве зарплаты, дара, наследства. Но если собственных денег нет и не предвидится, можно задействовать для погашения кредита дополнительные источники. Благодаря им возможно:
-
досрочное погашение ипотеки материнским капиталом;
-
погашение ипотеки потребительским кредитом;
-
погашение ипотеки субсидией.
Взятие потребительского кредита под ипотечные нужды сопряжено с перерасходом, поскольку процентная ставка по нему обычно гораздо выше. Этот способ чаще всего применяется для снятия обременения с заложенной квартиры.
Для полного или частичного погашения ипотеки досрочно материнским капиталом необходимо получить справку из Пенсионного фонда об оставшейся по сертификату сумме. Обратите внимание, что для обладателей сертификата большинством банков предусмотрены специальные программы кредитования.
Социально незащищенным категориям граждан для погашения ипотеки могут предоставляться субсидии, сумма которых обычно не превышает ½ от суммы процентов. Такие льготы существуют не только на федеральном, но и на региональном уровне.
