Кредит под залог имеющейся недвижимости – это достаточно распространенная банковская программа, притом банки охотно идут на такую сделку.
С чем это связано? Такой вариант связан с минимумом риска для банка. При ипотеке с залогом имеющейся недвижимости банк получает обеспечение по кредиту раньше, чем выдает деньги заемщику, ему не нужно беспокоиться об уровне дохода заемщика. И если при обычной ипотеке максимальная сумма кредита составляет 80% от стоимости жилья, то при кредитовании под залог имеющейся недвижимости банк выдает ссуду не более, чем 60-70% стоимости объекта.
Оценку недвижимости, идущей в залог по ипотеке, банк проводит самостоятельно. Хотя, теоретически, вы можете заказать оценку у любой оценочной компании. В основу берется рыночная стоимость объекта.
Взять ипотеку под залог квартиры или участка можно под две цели:
- Для покупки другой недвижимости (в том числе, для оплаты первоначального взноса);
- Под получение нецелевого кредита на любые нужды (так как данный кредит дается под залог недвижимости, юридически он также считается ипотечным).
Ипотека под залог имеющегося жилья - нюансы
Квартира или иная недвижимость обязательно должна находиться в собственности заемщика или поручителя.
Заемщик всегда может заменить залоговое жилье на новое, если стоимость второго выше.
При ипотеке под залог имеющегося жилья, заемщик не ограничен в выборе застройщика (обычно банк предлагает выбрать из списка аккредитованных новостроек) или виде жилья.
В случае не выполнения обязательств перед банком, залоговое имущество будет передано банку, даже если вы и ваша семья не имеете другого жилья – этот фактор, самый большой риск подобных кредитов. Продать залоговое имущество, чтобы частично погасить кредит вы также будете не в праве.
В качестве залога банк не принимает жилье, в котором прописаны несовершеннолетние дети.
При подсчете суммы кредита, которую может выдать банк, используется «залоговый дисконт» или понижающий коэффициент стоимости залоговой недвижимости. У каждого банка показатель занижения стоимости свой.
Например: Ваша недвижимость оценена в 3 000 000 рублей, залоговый дисконт банка составляет 0,6. Сумма кредита рассчитывается путем умножения цены жилья на коэффициент банка. 3 000 000*0,6=1 800 000 – это и будет размер максимальной ссуды.
Ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса
Таким путем вы можете получить ссуду на недвижимость только в том случае, если ее стоимость не превышает цену залогового имущества. Никакой банк не даст вам кредит на всю стоимость покупки – как минимум 20 процентов необходимо будет вычесть. Этот вариант не самый выгодный, так как не позволяет вам взять квартиру лучше или больше прежней.
Многие банки могут принять вашу недвижимость в качестве только первоначального взноса, при этом новая недвижимость станет обеспечением суммы кредита. Получается, в залоге у банка окажется два объекта.
Ипотека под залог квартиры, требования к недвижимости
- Жилье должно находиться в том же населенном пункте, где расположен банк, поэтому обеспечить себе кредит в другом регионе или городе не получится;
- Возраст и состояние объекта (банк отталкивается от ликвидности объекта, которая складывается из состояния здания, даты постройки, нынешней стоимости и множества других факторов).
- Недвижимость не должна быть в обременении
- К дому должны быть подведены все коммуникации
- В качестве залога под ипотеку запрещено использовать доли квартиры, при условии, если они не оформлены как единица собственности
- Как залог не может выступать собственность, приватизация которой невозможна.
Ипотека под залог земельного участка
Банки относятся к залоговым земельным участкам с недоверием, так как такие объекты имеют неопределенную ликвидность. Цена на участки сильно зависит от местоположения и окружения и может уменьшится, если за период кредита рядом возникнет АЗС, завод, проложат трассу и т.д. Поэтому банку сложно спрогнозировать стоимость земли через несколько лет.
Банки либо отказывают в таких кредитах, либо дают сумму не выше 50-60% от стоимости участка. Земля не должна находиться на закрытых территориях и принадлежать муниципальным и государственным структурам.
Вариантом ипотеки под залог земли является кредит на постройку дома на этом же участке. В этом случает, банк оценивает инфраструктуру места – наличие коммуникаций, детских садов, школ, доступность проезда, метро, транспортных развязок и т.д. Лучше, если участок будет находиться в черте города, в коттеджном поселке или близлежащем населенном пункте (удаленном не более, чем на 75 км.)
Оценка участка проводится за ваш счет, ее стоимость будет дороже, чем при оценке стоимости квартиры.
Документы для ипотеки под залог земли
Помимо стандартных документов на ипотеку, вам понадобятся:
-
Договор об ипотеке, заверенный у нотариуса и зарегистрированный по адресу, расположения участка
-
План земельного участка и документы о его целевом назначении
-
При наличии супруга, необходим документ о его\её согласие на передачу участка, заверенное нотариально
-
Документ, устанавливающий право собственности
Ипотека под залог доли в квартире
Эта процедура проходит аналогично залогу квартиры или дома, единственный момент – доля в помещении должна быть оформлена на вас. На период кредитования вы вправе сдавать свою долю в аренду, делать ремонт, прописывать родственников (последнее делается с разрешения банка).
Минусом ипотеки под залог квартиры является то, что ее достаточно трудно получить, так как с вами в квартире проживают другие собственники. Банк вправе затребовать их согласия на передачу вашей доли в залог. Хорошо, если других собственников удастся уговорить стать вашими поручителями.
