Бытует мнение, что среди предложений вторичного рынка недвижимости, квартиры, находящиеся в залоге у банка, выделяются более низкими ценами. Однако это справедливо лишь отчасти. Большинство крупных банков с надежной репутацией реализует залоговое имущество по рыночной цене. Индивидуальную скидку до 10% может предложить лишь «молодой», еще не зарекомендовавший себя банк. Также можно добиться скидки непосредственно у продавца – если он является дефолтным заемщиком и вынужден прощаться с жильем из-за долгов, торг будет уместен. Ведь юридически чистых, лишенных обременений, квартир на рынке хватает.
Несколько выгоднее будет купить квартиру с долгом по ипотеке напрямую у банка, когда он занимается реализацией залога самостоятельно, т.е., в случае невыплаты долга должником. В этом случае недвижимость будет продаваться по ликвидационной стоимости, а она бывает чуть ниже рыночной.
В целом, от обычного процесса купли-продажи, покупка залоговой квартиры отличается лишь тем, что банк принимает в сделке активное участие – по этой причине дело может растянуться на 2 месяца.
На продолжительность процесса в первую очередь влияет способ покупки (за наличные или по ипотеке) и, если квартира покупается «ипотечником», выбор им банка – залогодержателя или другого.
Как выбрать продавца квартиры в ипотеку
Бывает, что квартира уже выбрана, и наличие обременения выясняется только в общении с продавцом. Но если вы планируете покупку ипотечной квартиры, вам предстоит выбор объекта. Некоторые предложения можно найти на площадках, где размещается информация о продаже недвижимости, однако в этом случае стоит быть предельно внимательным к продавцу – предлагаемые им способы внесения задатка в обход банка могут оказаться мошеннической схемой.
Гораздо проще работать с витринами залогового имущества, которые имеются в любом крупном банке. Это база недвижимости, продаваемой банком в случае невыполнения заемщиком долговых обязательств. Уточнить подробности насчет понравившейся квартиры можно у куратора – банковского сотрудника, в ведении которого она находится.
А вот риелторы и агентства по продаже недвижимости с залоговыми квартирами связываться не любят – слишком сложно найти покупателя на обремененное имущество, - поэтому искать у них подобные предложения практически бесполезно.
Порядок действий
Когда квартира найдена, а продавец проверен, следует переходить к снятию обременения или переоформлению ипотеки на покупателя. На этом этапе необходимо убедиться, что банк уведомлен заемщиком о продаже им квартиры – если в кредитном договоре предусмотрен мораторий на реализацию залога или досрочное погашение кредита, до его снятия банк имеет полное право оспорить сделку купли-продажи. Подготовительный этап включает в себя также сбор информации о способах взаимного расчета, особенностях снятия обременения, уточняется индивидуальная схема сделки, которая устроит банк.
Когда общее представление о предстоящей сделке получено, можно переходить к подаче заявлений – заявления о досрочном погашении кредита заемщиком либо прошений от заемщика и покупателя о переоформлении ипотеки на новое лицо.
Как следует из вышесказанного, купить квартиру в залоге у банка можно двумя способами. Первый, являясь более рискованным для покупателя, освобождает его от волокиты со сбором бумаг и прохождением банковских проверок на платежеспособность. По этой причине он больше подходит для заключения сделок с родственниками, друзьями и другими лицами, заслуживающими доверия. Второй вариант более надежен и выгоден тем, что юридическим сопровождением сделки занимается банк – но он требует сбора дополнительных документов и более растянут по времени.
Если сделка происходит без прямого участия банка, необходимо:
-
получить разрешение банка на продажу квартиры и досрочное погашение кредита;
-
заключить предварительный договор на продажу квартиры;
-
рассчитать остаток долга к моменту заключения сделки;
-
погасить кредит (внести деньги может только заемщик, поэтому при передаче необходимой суммы важно заключить договор задатка);
-
получить от банка разрешение на снятие обременения и передать его нотариусу;
-
подать документы заемщика и справку от банка о досрочном погашении кредита в Регистрационную палату и получить выписку о снятии обременения;
-
провести сделку и, выплатив остаток суммы, купить квартиру у продавца с перерегистрацией ее на нового собственника.
Во втором случае взаимные расчеты проводятся через банк с регистрацией двух депозитарных ячеек – разница между стоимостью квартиры и суммой долга будет доступна продавцу только после заключения договора купли-продажи.
Если планируется переоформление ипотеки на покупателя, стоит брать кредит в банке-залогодержателе – в противном случае кредитное учреждение может отказать в продаже квартиры. Основанием для отказа может стать и небольшая сумма долга, оставшегося у продавца по ипотеке – в этом случае банку попросту невыгодно проводить проверки покупателя рази мизерной суммы.
