Кредитные менеджеры в банке всегда интересуются возможностью привлечения заемщика без подтверждения дохода. Кто это и каковы подводные камни этого статуса?
Кто может быть созаемщиком без подтверждения дохода ?
Не требуется подтверждение дохода банком, через который выплачивается заработная плата, или справкой по форме 2-НДФЛ только для супруга основного заемщика. Для супруга в этом плане часто делается исключение. Однако банк может запросить подтверждение дохода даже у супруга, если совокупного дохода пары недостаточно для одобрения нужной суммы кредита.
Обращаем внимание, что гражданский супруг (сожитель) не может быть созаемщиком без дохода. Если вы доверяете партнеру или намереваетесь покупать квартиру «в складчину» следует озаботиться заключением брака до подписания кредитного договора. В противном случае возможны такие варианты:
- Гражданский муж/жена должен будет предоставить справку о доходах. Если постоянного источника дохода и официального трудоустройства у него нет, то в число созаемщиков такое лицо не войдет. И, выплачивая половину суммы за квартиру по факту, юридически никаких прав на нее иметь не будет;
- Впоследствии придется долго и трудно доказывать в суде наличие гражданского брака без какой-либо обоснованной надежды на успех. В этом случае потребуется документально подтвердить сумму внесенных по факту платежей или же доказать, что квартира была нажита совместно;
- Гражданский супруг будет принят банком в качестве созаемщика.
Закон не запрещает быть созаемщиком гражданскому супругу (сожителю). Однако на практике банки крайне редко соглашаются на это без подтверждения стабильного дохода, так как у сожителей нет режима совместной собственности. Риски для банка выше.
Следует учитывать, что созаемщик без дохода имеет те же права на приобретаемое жилье, что и вы. Даже если ваш созаемщик не приносит в семейный бюджет ни копейки и находится на полном вашем иждивении в случае развода ипотечная квартира будет считаться совместно нажитым имуществом. Созаемщик несет солидарную, а не индивидуальную ответственность по кредиту. То есть, аннуитетные платежи по ипотеке могут вноситься одним лицом – даже если все они были сделаны из вашей заработной платы и в семье кормильцем являетесь вы, супруг имеет право на ½ купленной квартиры (при отсутствии детей и находящихся на попечении других членов семьи).
Право собственности на квартиру определяется не ипотечным договором, а договором купли-продажи. Созаемщик станет собственником, если его доля прямо указана в этом договоре, или он — супруг, и квартира признается совместно нажитым имуществом.
Поделить обязательства по выплате кредита между собой основной заемщик и созаемщик без подтверждения дохода могут самостоятельно.
Каковы требования к созаемщику без дохода ?
Созаемщик выступает дополнительным ответственным лицом даже в том случае, если дохода у него нет и никогда не было. В случае нарушения основным плательщиком условий договора (просрочка, невыплата кредита) банк имеет право взыскать причитающуюся ему сумму с созаемщика. Если тот не в состоянии принять на себя такие обязательства, предмет залога изымается кредитно-финансовым учреждением с его последующей реализацией. В ряде случае возможно погашение долга за счет материнского капитала.
Даже при таком положении дел банк может выдвигать дополнительные требования, связанные с личностью созаемщика. Нередки добровольно-принудительные «рекомендации» банков по страхованию жизни и здоровья созаемщика без подтверждения дохода.
Супруг становится созаемщиком по ипотечному договору автоматически. Это стандартная практика, вытекающая из закона об ипотеке. Поэтому стоит позаботиться о надежности и платежеспособности других поручителей и заемщиков. Исключение составляют ситуации, когда до принятия ипотечных обязательств был подписан брачный контракт или нотариально заверенный договор, исключающий переход приобретенной за время брака недвижимости в совместную собственность. Но с момента подписания ипотечного договора заключать контракт уже бессмысленно. Брачный договор, изменяющий режим собственности на уже купленную в ипотеку квартиру, может быть не признан банком.
Индивидуальная политика некоторых банков также позволяет не включать супруга в договор в роли созаемщика без дохода.
Главное требование банка к созаемщику без дохода – отсутствие негативной кредитной истории. Если у него имеются даже незначительные просрочки по собственным кредитам, рассмотрев в совокупности всю информацию о заемщиках, банк может отказать в выдаче ипотеки. Помимо кредитной истории, банк предъявляет и другие стандартные требования к созаемщику: гражданство РФ, возраст (обычно от 21 года), регистрацию, общий трудовой стаж.
Как избежать привлечения созаемщика без дохода ?
Когда кредитная история супруга неидеальна, можно обойтись без его участия в качестве созаемщика. Для этого необходимо подписать брачный контракт, в котором отдельно прописывается пункт, что вся приобретенная в браке недвижимость является личной собственностью основного заемщика (либо собственностью того, на чьи деньги она приобреталась). В этом случае необходимо тщательно подойти к выбору банка – не все кредитно-финансовые организации готовы сотрудничать по такой схеме, поскольку заработная плата супругов является их совместно нажитым имуществом. Иногда избежать претензий супруга на ипотечную квартиру в дальнейшем удается только доказав, что средства на ее покупку были получены вследствие дарения, завещания или из других источников, не позволяющих отнести их к совместному имуществу.
Поскольку условия кредитования сильно зависят от конкретного банка и программы кредитования, лучше всего уточнять информацию напрямую в банках, либо подобрать программу через кредитного брокера.
