Коммерческая ипотека для физлиц и юридических лиц

Ведение предпринимательской деятельности невозможно без покупки или аренды нежилой коммерческой недвижимости. Приобретение помещения для размещения офиса или хозяйственной структуры – едва ли не главная графа расходов в бизнес-плане. Доступность недвижимости для бизнес-проектов увеличивает коммерческое ипотечное кредитование. Однако несовершенство законодательства в этой сфере вызывает вопросы.

Что такое коммерческая ипотека?

Коммерческая ипотека – это кредит на приобретение юридическими и физическими лицами недвижимости для размещения офиса, производства, склада или других предпринимательских структур. Отличия коммерческой недвижимости состоят в ее принадлежности к нежилому фонду и способности приносить доход. Коммерческая ипотека в банке выдается на срок 5-10 лет. Ставки в данном случае начинаются от 11,5% годовых для физических лиц и от 13,5 до 19,5% - для юридических.

Размер первичного взноса по кредиту достаточно демократичен и варьируется от 10 до 40% от стоимости недвижимости. Коммерческая ипотека без первоначального взноса практикуется узким кругом кредитно-финансовых учреждений. Их решение о выдаче кредита обычно действует на протяжении 2-х месяцев. Обеспечением по такому кредиту служит покупаемая недвижимость. Однако заложить ее можно только после заключения предварительной сделки. Поручителями могут выступать как совладельцы предприятия или компании, так и юрлица, входящие в группу заемщика.

Требования к залоговому имуществу для коммерческой ипотеки 2017

• корректное оформление документов, которые подтверждают право собственности не только на недвижимость, но и на земельный участок
• отсутствие ареста, залога и других обременений;
• перевод здания из жилого фонда в нежилой
• соответствие недвижимости санитарно-техническим нормам
• наличие соглашения, которое подтверждает передачу продавцу первичного взноса
• наличие страховки на недвижимость, технического паспорта и кадастровой выписки.

Коммерческая ипотека для физических лиц

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц выдается заемщикам – гражданам РФ в возрасте от 21 до 65 лет. При этом занятие коммерческой деятельностью обязательным условием не является. Для получения ипотеки коммерческой недвижимости для физических лиц достаточно лишь:

• иметь постоянное место работы со стабильным доходом;
• застраховать жизнь и здоровье;
• быть на хорошем счету у банка (не иметь просрочек и невыплат в кредитной истории)
• не иметь финансовых обременений.

Коммерческая ипотека физическим лицам рассматривается на основании следующих документов:

• заявление на выдачу кредита; 
• документы, удостоверяющие личность заемщика; 
• акт оценивания имущества; 
• предварительное соглашение с продавцом и проект договора;
• страховые полисы (право собственности, жизнь и здоровье заемщика);
• свидетельства о браке и рождении детей, а также о праве собственности на недвижимость у продающей стороны;
• индивидуальный налоговый номер.

Коммерческая ипотека для юридических лиц

Ипотека на коммерческую недвижимость для юридических лиц выдается резиденту РФ с годовой выручкой не более 400 млн. в национальной валюте. Возраст заемщика-ИП может варьироваться от 21 лет на момент взятия кредита до 65 на день полной выплаты.
Взять ипотеку для ООО сразу после регистрации не выйдет – к моменту подачи заявления на ипотеку предпринимательская деятельность должна вестись не менее 6 месяцев (1 года – для сезонных видов предпринимательской деятельности). 

Потребуется собрать следующие документы:

• заявка на кредитование;
• учредительный договор, устав, регистрационные документы;
• акт оценки недвижимости и выписка об ее принадлежности к нежилому фонду;
• декларация о доходах за последнее полугодие;
• выписка о банковских реквизитах;
• документы, подтверждающие отсутствие задолженностей в бюджет и обременений.

 
В залог приобретаемого имущества может потребовать предоставления дополнительных документов, конкретный перечень которых можно уточнить в отделении банка по месту жительства. Срок принятия решения по ипотеке на ООО обычно составляет от 10 до 60 дней.
Причиной отказа банка в коммерческой ипотеке для ИП часто становится ведение хоздеятельности по упрощенной системе налогообложения. Это единственное отличие от процесса выдачи кредита юридическому лицу.

Ипотека на коммерческую недвижимость без первоначального взноса

Коммерческая ипотека под залог приобретаемой недвижимости может оформляться без внесения первичного взноса на счет собственника. Такая льгота предусмотрена только для высоколиквидного имущества. Также уступка делается при предоставлении дополнительного залога в виде движимого или недвижимого имущества заемщика. Если такового не имеется, отсутствие авансовой выплаты может повлечь за собой сокращение срока кредитования. 

Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Покупка коммерческой недвижимости несколько сложнее, чем жилой. Здание или помещение могут быть обременены залогом только после их перехода в собственность заемщика. Чтобы избежать потери выданных средств, российские банки используют три распространенные схемы. 

1. Выплата аванса при заключении договора и гарантированный перевод средств банком после перехода права собственности и заключения договора залога.
2. Способ, аналогичный предыдущему, также предусматривает выдачу банком аккредитива – но уже без заключения предварительного диалога.
3. Самый простой вариант ипотеки для директора ООО и ИП заключается в создании юридического лица, на которое регистрируется приобретаемое имущество. Заемщик вносит кредитные взносы, одновременно выкупая акции этой компании – пока полная выплата не приведет к снятию обременения.