Вне зависимости от способа, которым решено продать квартиру с долгом по ипотеке, сторон в этом вопросе будет три – заемщик, покупатель и банк. Однако в каждом случае степень участия банка в сделке будет отличаться.
На данный момент существует три законных способа продать недвижимость в ипотеке:
-
продать квартиру и погасить ипотеку досрочно;
-
привлечь банк-кредитор в качестве одной из сторон сделки;
-
переоформить ипотеку на покупателя.
Первый вариант – погашение кредита за счет покупателя – банки не любят, ведь они теряют прибыль в виде процентов. Поэтому убедить их будет нелегко – для этого потребуется веская причина, вроде переезда в другой город или объективной невозможности продолжать выплаты по ипотеке. Но даже в этом случае заемщика может ждать подвох в виде «отступных» - штрафа за досрочное погашение кредита. А если на выплату всей суммы до срока еще и наложен мораторий, придется озаботиться его снятием. Еще один минус этого способа – для покупателя – заключается в том, что его деньги сможет внести только заемщик или его созаемщики, так что схема иногда оказывается сопряжена с мошенническими махинациями.
Не уведомить банк о продаже квартиры и сразу получить все деньги не получится, поскольку обременение зафиксировано в реестре, и никакой нотариус подобную сделку не признает. В случае, если банк не был проинформирован, что досрочное погашение кредита проводилось с целью продажи квартиры, он может «завернуть» сделку. Поэтому лишь после получения разрешения банка стоит заключать с покупателем договор задатка.
Второй вариант – продажа квартиры через банк – гарантирует максимальную защищенность обеих сторон, поскольку все переводы денежных средств осуществляются через кредитно-финансовое учреждение. Стороны получают полное юридическое сопровождение сделки и собственные депозитарные ячейки. Разницу между остаточной суммой кредита и стоимость квартиры продавец получает на эту ячейку – доступ к ней открывается после заключения договора купли-продажи. Некоторые банки самостоятельно подыскивают покупателей на заложенные квартиры.
Третий вариант – переоформление ипотеки – также является предпочтительным для банков и удобным для их клиентов. В этом случае производится замена заемщика, и для проведения такой операции требуется минимальный пакет документов. Правда, благосклонны банки лишь в том случае, если покупатель желает взять ипотеку на покупку заложенного жилья у банка кредитора. Если же он уже оформил ипотеку в другом банке или планирует это сделать, кредитор может отказать в замене заемщика.
Порядок действий при продаже квартиры в ипотеке
Основной алгоритм актуален для всех способов с минимальными отличиями. Очередность действий такова:
-
Уведомление банка о своем намерении продать жилье в ипотеке.
-
Поиск покупателя – заемщиком, банком или агентством по недвижимости.
-
Выплата остаточного долга по кредиту или заключение нового кредитного договора.
-
Снятие обременения в Регистрационной палате.
-
Подтверждения снятия обременения и продажа квартиры покупателю.
Список необходимых документов
Для замены заемщика в банк подается соответствующее ходатайство, а также полный пакет документов по покупателю – совершенно аналогичный тому, который собирается для получения ипотеки.
Для снятия обременения в Регистрационной палате заемщику понадобится:
-
копия паспорта собственника недвижимости;
-
справка от кредитно-финансовой организации о досрочном погашении кредита;
-
договор залога с отметкой о выплате ипотеки;
-
договор купли-продажи.
После рассмотрения этого пакета в Палате (как правило, не более 3-5 дней), заемщик получит на руки выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Эту выписку вместе с остальными необходимыми документами продавец должен будет подать в Росреестр.
Также для регистрации купли-продажи потребуется:
-
паспорта собственников и сопутствующая разрешительная документация (нотариально заверенное согласие супруга, согласие органов опеки и попечительства), если таковая необходима;
-
договор купли-продажи.
При продаже «ипотечнику» также необходимо подать договор задатка или расписка в получении аванса.
Вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке решается в каждом случае индивидуально – выбор зависит от наличия доверительных отношений меду продавцом и покупателем, состоятельности покупателя, кредитной политики банка и других обстоятельств. В случае, если собственник недвижимости задолжал банку проценты, ему может быть отказано в продаже ипотечной квартиры.
