Казань, ул. Достоевского, д. 40
Москва, проспект Вернадского, д. 29, офис 507
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Ипотека

Можно ли продать квартиру в ипотеке

17.08.2021
125

Вне зависимости от способа, которым решено продать квартиру с долгом по ипотеке, сторон в этом вопросе будет три – заемщик, покупатель и банк. Однако в каждом случае степень участия банка в сделке будет отличаться.

На данный момент существует три законных способа продать недвижимость в ипотеке:

  • продать квартиру и погасить ипотеку досрочно;

  • привлечь банк-кредитор в качестве одной из сторон сделки;

  • переоформить ипотеку на покупателя.

Первый вариант – погашение кредита за счет покупателя – банки не любят, ведь они теряют прибыль в виде процентов. Поэтому убедить их будет нелегко – для этого потребуется веская причина, вроде переезда в другой город или объективной невозможности продолжать выплаты по ипотеке. Но даже в этом случае заемщика может ждать подвох в виде «отступных» - штрафа за досрочное погашение кредита. А если на выплату всей суммы до срока еще и наложен мораторий, придется озаботиться его снятием. Еще один минус этого способа – для покупателя – заключается в том, что его деньги сможет внести только заемщик или его созаемщики, так что схема иногда оказывается сопряжена с мошенническими махинациями.

Не уведомить банк о продаже квартиры и сразу получить все деньги не получится, поскольку обременение зафиксировано в реестре, и никакой нотариус подобную сделку не признает. В случае, если банк не был проинформирован, что досрочное погашение кредита проводилось с целью продажи квартиры, он может «завернуть» сделку. Поэтому лишь после получения разрешения банка стоит заключать с покупателем договор задатка.

Второй вариант – продажа квартиры через банк – гарантирует максимальную защищенность обеих сторон, поскольку все переводы денежных средств осуществляются через кредитно-финансовое учреждение. Стороны получают полное юридическое сопровождение сделки и собственные депозитарные ячейки. Разницу между остаточной суммой кредита и стоимость квартиры продавец получает на эту ячейку – доступ к ней открывается после заключения договора купли-продажи. Некоторые банки самостоятельно подыскивают покупателей на заложенные квартиры.

Третий вариант – переоформление ипотеки – также является предпочтительным для банков и удобным для их клиентов. В этом случае производится замена заемщика, и для проведения такой операции требуется минимальный пакет документов. Правда, благосклонны банки лишь в том случае, если покупатель желает взять ипотеку на покупку заложенного жилья у банка кредитора. Если же он уже оформил ипотеку в другом банке или планирует это сделать, кредитор может отказать в замене заемщика.

Порядок действий при продаже квартиры в ипотеке

Основной алгоритм актуален для всех способов с минимальными отличиями. Очередность действий такова:

  1. Уведомление банка о своем намерении продать жилье в ипотеке.

  2. Поиск покупателя – заемщиком, банком или агентством по недвижимости.

  3. Выплата остаточного долга по кредиту или заключение нового кредитного договора.

  4. Снятие обременения в Регистрационной палате.

  5. Подтверждения снятия обременения и продажа квартиры покупателю.

Список необходимых документов

Для замены заемщика в банк подается соответствующее ходатайство, а также полный пакет документов по покупателю – совершенно аналогичный тому, который собирается для получения ипотеки.

Для снятия обременения в Регистрационной палате заемщику понадобится:

  • копия паспорта собственника недвижимости;

  • справка от кредитно-финансовой организации о досрочном погашении кредита;

  • договор залога с отметкой о выплате ипотеки;

  • договор купли-продажи.

После рассмотрения этого пакета в Палате (как правило, не более 3-5 дней), заемщик получит на руки выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Эту выписку вместе с остальными необходимыми документами продавец должен будет подать в Росреестр.

Также для регистрации купли-продажи потребуется:

  • паспорта собственников и сопутствующая разрешительная документация (нотариально заверенное согласие супруга, согласие органов опеки и попечительства), если таковая необходима;

  • договор купли-продажи.

При продаже «ипотечнику» также необходимо подать договор задатка или расписка в получении аванса.

Вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке решается в каждом случае индивидуально – выбор зависит от наличия доверительных отношений меду продавцом и покупателем, состоятельности покупателя, кредитной политики банка и других обстоятельств. В случае, если собственник недвижимости задолжал банку проценты, ему может быть отказано в продаже ипотечной квартиры.

Поделиться vk fb tw tg

Другие статьи

Все статьи

Задайте вопрос удобным для Вас способом

Казань, ул. Достоевского, д. 40

Москва, проспект Вернадского, д. 29, офис 507
Эта страница была полезной?